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房产税呼之欲出,将如何影响房价?

时寒冰:房产税呼之欲出,将如何影响房价?
文前提要:
房产税不再是“狼来了”,而是即将来了的“狼”。
忽略有关部门开征房产税的诚意绝对是有风险的。
这盘棋是一个精美的套餐服务。
一个笑话,说,会议的前半场大家讨论如何开征房产税,后半场计算各自应该缴纳多少房产税。会议结论:房产税不宜操之过急。
但现在,情况变了……
 
2017年1月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,明确提到了“房地产税”。
 
2月23日,住房和城乡建设部副部长陆克华在国新办发布会上表示,房地产税是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。
 
2月27日,财政部官网发消息:房产税的“老手”、曾在重庆任职38年的原重庆市财政局局长刘伟调任财政部副部长(此前职务为全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会副主任),备受关注。
 
2月28日,《中国经济周刊》报道称,北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文在接受采访时表示,房地产税法草案已经完成,最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。
 
时寒冰:房产税呼之欲出,将如何影响房价?
房产税的开征,突然变得非常紧迫了。
 
房产税是提了很久的事了,之所以迟迟没有开征,一个非常重要原因是,如果开征房产税,打压了房价,会拉低地价,给地方政府的土地财政带来重创。另一个重要原因是,开征房产税直接牵涉到自身利益。有一个笑话,说,会议的前半场大家讨论如何开征房产税,后半场计算各自应该缴纳多少房产税。于是,会议有了结论:房产税不宜操之过急。
 
很多人一直纠结于该不该收房产税。《国际金融报》曾经根据专业人士归纳统计的数据得出结论:如果把房产商开发一处楼盘过程,从立项到完成销售进行分解,整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出,房地产界的著名代言人任志强认为,“若将上述因素都考虑在内,政府从房价中分得的份额,要远远超过70%的比重。”
 
中国与西方发达国家,在房地产税方面,有着非常明显的区别:西方国家房地产开发环节的税负较低,大部分税都是在保有环节征收的,以物业为主体的财产税是其地方政府收入的重要来源。而在我国,房地产绝大部分税、费都是在开发环节、交易环节征收的,而保有环节征税较少。
 
那么,应该如何解决这个问题?注意,重点来了:早在2003年,中共中央十六届三中全会更是明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”但是,此后有关部门经常只提前半句,而省略后面几个非常关键的字———“相应取消有关收费”。
 
也就是说,原定的开征房产税等保有环节的税,是以“相应取消有关收费”为前提的。但现在,相关部门只提到我国保有环节税费偏轻的问题,而对开发环节、交易环节税费偏重的问题避而不提。这透露出来的信息是:有关部门更倾向于在开发环节税费不变的情况下,增加持有和交易环节的税费。也就是说,开征不动产税,不再是一个税费环节转移的问题,而是增加新的税收问题。
 
为什么原本苗条的房产税的构思后来越变越肥胖了呢?因为情况变了,房产税被赋予了新的使命。
 
首先,地方政府能出让的土地越来越少,这个时候,卖地已经无法维持现有的财政收入规模,急需要一个新的财源。
 
国土资源部发布的2016年国土资源主要统计数据显示,2016年,全国房地产用地10.75万公顷,同比下降10.3%。很多地方官员更换非常频繁,而任何一位新官上任后,都会疯狂卖地。这导致现在的许多一二线城市,能出让的土地越来越少。土地财政已经走到了尽头,需要开辟一个新的财源。还有比开征房产税更好的财源吗?昔日出让的土地上,已经开发出了不计其数的房屋,这是一块诱人的散发着迷人芳香并且滴着油的无比性感妖娆、无比令人心旌摇荡、迷魂淫魄的肥肉。
 
时寒冰:房产税呼之欲出,将如何影响房价?
其次,经过大力反腐败,一些比较“复杂”的房产已经流到市场,自身利益涉及的少了。
 
以前,我们经常看到这样的新闻,某某腐败分子落网,被查出房产几十套甚至上百套。反腐败的深入,让这类蛀虫惶惶不可终日。不仅这类大蛀虫,即使用自有资产炒房的官员,也心有余悸。这类房源趁着去年的房价大涨陆续涌向市场被消化掉。这意味着,房产税出台对自身利益的阻力也越来越小。而且,经过反腐败以后,干部队伍的面貌有所改变,在房产税这样的中央已经定调的问题上,把个人利益凌驾于政策之上的风险是非常大的。
 
其三,从2015年开始,有关部门以只要功夫深铁杵磨成针的精神,把低迷的房价硬给拉起来,房价上涨为出台房产税提供了良好保障。
 
退一步说,即使房产税出台导致房价出现下跌,有关部门也不会大惊小怪,因为全在掌控中,可谓进退自如。显然,这盘棋是一个精美的套餐服务。
 
其四,房价持续上涨,调控屡屡失败,在这种情况下,以抑制房地产投机的名义开征房产税,可谓师出有名
 
这个时候的房产税,已经成了正义的化身,成为抑制房价与反腐败神圣不可分割的一部分。许多饱受高房价之苦的人期待房产税,而因炒房一直大赚特赚的人也已放松警惕,对区区一点房产税不放在心上,还有比这更好的出台房产税的时机吗?
 
国家税务总局原副局长许善达曾经表示,当初房地产税改革试点时提出了三个目标,一是增加地方政府收入,二是缩小居民收入差距,三是稳定房价。现在,如果对照一下,就会发现这三个目标的紧迫性都很强!
 
时寒冰:房产税呼之欲出,将如何影响房价?
不觉不觉中,开征房产税的时机真的成熟了!
 
许多人把房产税当成玩笑,这种态度本身倒更像一个玩笑。当地方政府担忧将因无地可卖而揭不开锅的时候,他们会饿着肚子捏着裤角含情脉脉地跟你开玩笑吗?那你真的把他们当成闲得蛋疼的人了。
 
忽略有关部门开征房产税的诚意绝对是有风险的。
 
房产税的影响有多大,取决于房产税税率有多高。
 
如果房产税税率很低,低到可以忽略的地步,房价会对其置之不理继续上涨——这种可能性几乎可以忽略,有关部门整天废寝忘食地为帮助你的口袋去产能而操劳到肾疼,如果忙了那么多年梦了那么多年却只有那么一点点效益,这种散户作风是否如他们所愿,稍微想一下就明白了。
 
如果房产税税率很高,高到让持有房产者心疼恐惧的地步,房地产会立即崩盘——那些海量的存量住房将被人们蜂拥抛向市场却因为找不到接盘者而迅速滑入深渊,有关部门会做这种选择吗?地方政府等着你住新房办喜事的时候排队找你去弄点喜钱花,你来个咬舌自尽立即喜事改丧事,人家还得假装很难过的样子给你随份子,以他们一贯高尚的道德素养和助人为乐不怕黑夜的为人处世原则来看,会希望看到这种结果吗?
 
时寒冰:房产税呼之欲出,将如何影响房价?
那么,房产税税率到底有多少?我觉得最大的可能性是,介于上述两种假设之间。征收的房产税应该以足够弥补地方政府的卖地收入缺口为标准——当然会在这个标准基础上增加一些。沿着这个思路,基本可以大概算出房产税的税率。由于各个地方的情况差异很大,有关部门会结合庞大的数据,权衡利益,最终制定出一个税率。总而言之,房产税税率越高,对房价利空的力量越大,税率越低,利空力量越小。但无论怎么看,房产税都肯定是利空房价的,因为这是对保有或者说持有环节征税。
 
众人说他千百度,蓦然回首,房产税却已穿着裤衩,在衣衫褴褛处。开征房产税的紧迫性,对于有关部门来说,已经是燃眉之急,因此,不会太久了。
 
(特别感谢世家频道和“有尊严的设计师”任旭先生为本文设计图并排版)
 
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