财新传媒
位置:博客 > 时寒冰 > 去掉“过快”是房价的转折点吗?

去掉“过快”是房价的转折点吗?

时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
 
7月31日的中共中央政治局会议决定:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
过去的重要会议,每当提到房价,用的表述都是“遏制房价过快上涨”,言外之意,支持房价上涨,只要涨速别“过快”就行了。在这种思路主导下,调控其实在某种程度上,扮演着支撑房价的作用。这种魔幻般的调控,妖冶地绽放了很多年。
 
这次,第一次把“过快”去掉了,直截了当:“遏制房价上涨”,恐怕公众不注意或不理解,又加上了“坚决”两个字,连起来就是“坚决遏制房价上涨”。
 
这种表述跟过去,是截然不同的。
 
决策者终于认识到,房地产已经成为中国经济可持续发展中的一个巨大障碍或者毒瘤。
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
 
其一,高房价大大增加了企业的生产、经营成本。房价上涨带动地价上涨,地价上涨又推动房价上涨,二者互为推手,最终,无论是房价还是地价,近年来,都持续大幅度上涨。这种上涨速度无疑将大大提升企业的生产、经营成本。这种成本的上升,别说是小企业,一些实力雄厚的大企业也受不了。华为从深圳迁往东莞,就是一个非常典型的例子。不仅内资,外资也受不了,许多外资企业相继撤离。这样的例子举不胜举。
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
其二,高房价大大增加了民众的生活负担,抑制了消费。衣食住行本是基本的生活所需,而住房现在事实上已经变成了奢侈品。最近,崔永元先生爆出一些明星在美国买的豪宅,如果大家对照一下豪宅的照片和价格,就会发现,那些所谓的豪宅对应的不过是北京的一套公寓价格而已。人们突然发现,我们的房价竟然已经高到了如此离谱的地步!
 
一套房子,几乎把几代普通人的积蓄洗劫一空,还不够,还要背负贷款。1996年,我国的居民杠杆率仅为3%,而2017年,已经涨到惊人的48.97%。
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
数据来源:Choice数据
 
导致民众负债率攀升的一个极为重要的原因,就是高房价。这也是制约我国消费的一个最重要的问题。根据国家统计局发布的数据计算,仅2000年至2017年间,全国商品房销售额累计就高达84.3万亿元,相对应的,是我国住户贷款的持续增长,央行公布的数据:2017年12月末,我国境内住户贷款余额为40.5万亿元,在这些贷款当中,绝大部分为购房贷款。当住房从必需品变成奢侈品,当住房洗走普通家庭几代人积蓄(外加贷款),民众的生活负担之重可想而知。
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
数据来源:Choice数据
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
数据来源:中国人民银行官网
 
其三,高房价毁灭了就业。房地产增加就业是一个非常具有迷惑性的骗局。我以前在《时寒冰说:未来二十年,经济大趋势》中,详细论述过这个问题。在2003年,房地产被确定为国民经济支柱产业地位以前,中国发展最快的是制造业,是生产型企业,需要大量知识型、专业性人才,像企业管理、人力资源、会计、出纳、研发、设计、包装、营销、策划、公关、翻译、仓储、质检、维修等等,还有许许多多种类繁多的行业专业人员,需求量都非常大。而在2003年,房地产业的国民经济支柱地位被确立后,房地产业成了主角,这个领域远没有像制造业那样渴求知识型人才,它更需要的是建筑施工工人等不具备高知识素养的劳动力。这使得大学生的就业难度越来越大,而建筑工人越来越抢手,并且,刚参加工作的大学生的工资收入水平甚至比不上一般的农民工。
 
下图:《时寒冰说:未来二十年,经济大趋势》现实篇第43页
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
高房价不断推升制造业的成本,最终,导致很多制造业不堪重负,被迫迁往越南等国,使得中国的就业机会进一步削减,失业上升。房地产所导致的就业岗位的减少,要远远大于它所带来的新增就业。只是,由于这个利益集团过于强大,他们的花言巧语可以堂而皇之地被一再宣扬。
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
其四,房地产兴助长了不劳而获的投机思想。在中国,一些所谓的房地产开发企业,只是做资源整合而已,它们在事实上扮演着皮包商的角色,比如,工程设计由设计机构做,建筑施工承包给建筑企业做(很多时候还让这些企业垫资做)等等,这些所谓的房地产商,相当一部分并不从事实质性的劳动,但这些皮包商却攫取了绝大部分利润,成为暴富者,成为财富排行榜上的标志性符号。另一方面,这个群体的一些人,却又非常冷血,他们视工程质量为儿戏,甚至偷工减料,以牟取更大利润。这种不劳而获的群体,极大地助长了社会上不劳而获投机潮的蔓延。
 
其五,房地产架空并化解了金融政策和货币政策。当国家去杠杆的时候,资金首先从实体经济中退出来,流向虚拟经济,通过炒房等,做最后的赌博,由于大量资金流向虚拟经济,实体经济缺资金,需要宽松。而推出宽松政策,资金还是流向虚拟经济,推高资产泡沫,而资产泡沫吹大,又需要加息,开启新一轮紧缩,新一轮紧缩又会进一步导致资金脱实入虚。如此,就陷入了一种恶性循环,而在这种恶性循环之下,财政政策和货币政策同时被架空了,同时失灵了。
 
时寒冰:去掉“过快”是房价的转折点吗?
从2003年至今,房价的一路上涨,已经成为蚕食民众福祉的噩梦,它同时导致民众的积蓄被套在房地产当中,那些背负着沉重贷款的人更是压力重重。长出新的骨髓还需要时间。在贸易战恶化,经济下行压力加大的大背景下,支撑房价的力量已经耗尽,只要公权力不做最后一个支撑房价的力量,房价就不再有坚固的支撑。当图穷匕见,“坚决遏制房价上涨”显露出来,再想通过炒房掘金,就可能需要认真考虑一下“风险”二字了。
 
附新闻一:中共中央政治局召开会议 习近平主持会议(节选)
2018-08-01 来源:新华网
 
新华社北京7月31日电 中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,审议《中国共产党纪律处分条例》。中共中央总书记习近平主持会议。
 
会议要求,第一,保持经济平稳健康发展,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。保护在华外资企业合法权益。第二,把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度,增强创新力、发展新动能,打通去产能的制度梗阻,降低企业成本。要实施好乡村振兴战略。第三,把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来,坚定做好去杠杆工作,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机。要通过机制创新,提高金融服务实体经济的能力和意愿。第四,推进改革开放,继续研究推出一批管用见效的重大改革举措。要落实扩大开放、大幅放宽市场准入的重大举措,推动共建“一带一路”向纵深发展,精心办好首届中国国际进口博览会。第五,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。第六,做好民生保障和社会稳定工作,把稳定就业放在更加突出位置,确保工资、教育、社保等基本民生支出,强化深度贫困地区脱贫攻坚工作,做实做细做深社会稳定工作。
 
附新闻二:抑制居民部门杠杆率须从楼市调控入手(节选)
2018-02-23 来源:经济日报
 
由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长,所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险,首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面,应继续遏制房价过快上涨,并使一二线城市房价能合理回落;另一方面,要加快住房租赁市场建设,尽早形成租购并举的住房制度。
 
为什么在连续两年将“去杠杆”作为经济工作主要任务之一的情况下,居民杠杆率不降反升呢?一个重要原因在于,我国居民负债主要以房贷为主,而且最近一年多的楼市调控仅是在整体上抑制了价格上涨的势头。尽管各地均把限贷作为调控的一个主要措施,但刚需、改善性需求和尚未完全得到抑制的投资投机性需求,导致销售增加和价格继续上行,同时也使住房贷款持续增加。由于偿还房贷的时间较长,且房贷的规模随着销售面积和销售额的增加而增加,加之三四线城市扩大房贷规模以去库存,导致“杠杆”减得不如增得多。另外,过去一年,各地对首套房贷款不同程度上浮了贷款利率,使刚需购房者房贷成本上升。这些因素的综合作用,使居民杠杆率居高不下。
 
如果不能管控好居民杠杆率,将产生两个明显影响。一是使相当一部分负债家庭特别是年轻人的生活压力加大。在房价高企的一二线城市,在价格持续看涨、“晚买不如早买”的预期下,很多家庭背负巨额房贷,这无疑会制约消费水平与生活质量的提升。二是使发生系统性金融风险的概率上升。一方面,很多家庭因刚需和看涨预期甘愿承担较高房贷压力,导致债务收入比上升,其稳定收入一旦出现波动,必然影响偿贷能力;另一方面,一些三四线城市即使出于去库存考量继续加杠杆,其结果也必然导致泡沫继续积累和增加,一旦泡沫破灭,后果不堪设想。
 
由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长,所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险,首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面,应继续遏制房价过快上涨,并使一二线城市房价能合理回落,以降低居民的购房和房贷成本。要在满足刚需和支持改善性需求的基础上实施限贷限购措施,适当放松首套利率上浮,对二套及以上的限制则可累进递增,以便既保障基本需求,又防止炒房资金流入楼市。同时,可考虑实施差异化限售政策,对出售唯一住房的改善性需求,和出售二套及以上住房区别对待。另一方面,要加快住房租赁市场建设,尽早形成租购并举的住房制度。这两个方面是相辅相成的,如果房价上涨得到遏制,乃至价格向符合价值的方向逐步回归,逐渐改变人们的看涨预期,就会有越来越多的人选择租房,居民杠杆率持续上升的局面就会有所缓解。
推荐 1